湖南房地產(chǎn)業(yè)開啟信托融資大門
年前,中國銀監(jiān)會公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》,由于取消了不少限制性的規(guī)定，使房地產(chǎn)信托的融資功能大為提高，在湖南，甚至出現(xiàn)了40余家開發(fā)商排隊申請房地產(chǎn)信托資金的情景。可以預(yù)料，隨著此扇閘門的開啟,房地產(chǎn)業(yè)又多了新的融資渠道，其資金短缺問題將得到有效緩解。
據(jù)湖南省信托投資有限公司信托管理總部總經(jīng)理劉格輝介紹，湖南省信托投資有限責(zé)任公司(簡稱湖南信托)自2003年3月26日推出第一個房產(chǎn)信托產(chǎn)品，為長沙市楓林綠洲住宅項目提供信托資金后，短短一年多時間，湖南信托先后為新外灘、德勝國際商業(yè)廣場、頤美現(xiàn)代城、新成大廈等一批房地產(chǎn)開發(fā)商提供信托資金，受托資產(chǎn)總量從2003年的3.3億元，飆升到2004年的13億元。劉格輝認(rèn)為，按照目前的趨勢，2005年湖南信托受托資產(chǎn)總量將突破20億元大關(guān)。
銀行退信托進，救了開發(fā)商樂了投資者
對于房地產(chǎn)信托的發(fā)展，幾乎所有接受采訪的業(yè)內(nèi)人士都會提及央行121號文件的作用。
長沙陽光100國際新城副總裁林一認(rèn)為，央行121號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金必須達35％，且“四證”齊全才能申請貸款，這實際是提高了貸款門檻，使一些房地產(chǎn)商被排除在銀行貸款大門之外。其實，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在取得“四證”前，需要大量資金交納土地出讓金、建設(shè)準(zhǔn)備金等，這個階段往往是房地產(chǎn)企業(yè)的資金饑渴期。
湖南凱達集團董事長樂根成認(rèn)為，正是由于政策的巨變，才給房地產(chǎn)信托提供了絕好的市場機會。雖然信托產(chǎn)品融資成本比從銀行貸款要高，貸款利率一般在銀行同期貸款利率上再上浮10％，但開發(fā)商仍然對房地產(chǎn)信托充滿期望。他們說，“等待銀行開閘放水的機會成本也許更大，與其坐以待斃，不如另尋出路”。
目前湖南房地產(chǎn)市場的投資回報率至少在30%以上，一位已得到房地產(chǎn)信托資金的開發(fā)商表示：“是湖南信托及時接上了銀行撤出后我們已斷裂的資金鏈，是他們救了我們的駕。沒有這些資金，我們也許就是死猴子了。”
與開發(fā)商亟待信托資金“救駕”相映襯的是，房地產(chǎn)信托的推出也成為湖南投資者追捧的熱點。湖南信托推出的幾千萬甚至上億元資金份額的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，往往不到兩周時間就被預(yù)約一空。
據(jù)湖南省建行理財中心理財師何璐璐分析，房地產(chǎn)信托如此受歡迎主要是回報豐厚。當(dāng)前湖南市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至2年，預(yù)期年收益率普遍接近5％，而銀行人民幣存款利率3年期為3．24％，兩年期只有2．7％；1年期人民幣理財產(chǎn)品則在3％左右，與銀行存款、國債、人民幣理財產(chǎn)品等相比，房產(chǎn)信托的預(yù)期收益明顯要高出一大截。湖南信托發(fā)行的第一個集合資金信托計劃（楓林綠洲住宅項目）已于2004年4月28日兌付，預(yù)計收益率為４．３５％，實際收益率為４．４６％。湖南信托隨后推出的頤美現(xiàn)代城、德勝國際商業(yè)廣場的預(yù)期收益率則上升為一年期4．5％和兩年期4．68％，而正處于募集期的新成大廈信托計劃更是創(chuàng)出預(yù)期收益新高，其一年預(yù)期收益率為4．8％。一年半預(yù)期總收益率高達7．2％。
湖南省信托投資有限責(zé)任公司資金信托部經(jīng)理曾慧認(rèn)為，由于信托融資不像增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債那樣有許多限制條件，要經(jīng)過漫長的報批程序，信托產(chǎn)品則籌資周期較短，只需要委托人和受托人自主商定，其設(shè)計、發(fā)行速度非常快，正好可以彌補房地產(chǎn)商融資渠道的匱乏，成為開發(fā)商獨辟巧徑的一條融資大道，這是湖南省房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到熱捧的重要原因。
市場廣闊手段靈活 房地產(chǎn)信托借風(fēng)走紅
在采訪中劉格輝認(rèn)為，房地產(chǎn)信托的投資手段靈活多樣，可依據(jù)房地產(chǎn)項目的需要來設(shè)計不同的投資方式。比如，像新成大廈暫時四證不全，即使項目前景很好，短期內(nèi)也難以通過貸款形式融資。湖南信托則通過股權(quán)融資的方式介入這個房地產(chǎn)項目。“作為全國首個以集合信托資金入股的股權(quán)投資房地產(chǎn)項目，我們以信托資金參股新成大廈，以占股50．35％的比例成為大股東，并入主公司董事會決策層，直接監(jiān)控資金和介入樓盤開發(fā)建設(shè)?！备鶕?jù)合同條款，湖南信托將成為房地產(chǎn)開發(fā)商的短期股東，一旦信托計劃期滿，開發(fā)商按溢價回購。劉格輝說，即使出現(xiàn)開發(fā)商到期不能溢價回購信托資金股份的情況，因為湖南省財政廳直屬的湖南財信投資控股有限責(zé)任公司已為開發(fā)商的股權(quán)購買行為提供擔(dān)保，在開發(fā)商不能按約履行購買義務(wù)時，由該公司承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。開發(fā)商則以股東所持公司股權(quán)以及項目在建工程作為購買擔(dān)保的反擔(dān)保。
由于好的房產(chǎn)項目稅后利潤率一般比較高，并有包括購買擔(dān)保等風(fēng)險防范措施，劉格輝認(rèn)為，新城大廈一年半期7．2％的預(yù)期收益應(yīng)該可以實現(xiàn)。湖南信托在去年12月12日推出的友誼晶珠商業(yè)廣場經(jīng)營權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品，眼下也受到投資者的高度關(guān)注。按照雙方簽訂的合同，衡陽晶珠置業(yè)有限公司將其合法擁有的對友誼晶珠商業(yè)廣場三層物業(yè)，共30000平方米的商鋪經(jīng)營權(quán)委托給湖南信托設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托，衡陽晶珠置業(yè)有限公司取得該信托項下全部信托受益權(quán)后，將其享有的信托受益權(quán)委托湖南信托轉(zhuǎn)讓給投資者。整個信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓期為三年，衡陽晶珠置業(yè)有限公司將得到3000萬元的信托資金，用于投資友誼晶珠商業(yè)廣場第四層的裝飾和建設(shè)。按照規(guī)劃，第四層為酒店、會所、中西餐廳和咖啡廳，預(yù)計開業(yè)后的年營業(yè)額將達到4500萬元，年利潤額達到2000萬元。
衡陽晶珠置業(yè)有限公司信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，三層物業(yè)所有商鋪已全部出租給友阿集團、肯德基、中國移動、中國銀行等知名公司，每年可收取租金1000多萬元。自2005年1月22日起至2008年1月21日，投資者預(yù)計年收益率為5.2％。衡陽晶珠置業(yè)有限公司承諾到期無條件溢價回購信托受益權(quán)，并提供三層物業(yè)評估價為6033萬的商鋪作回購抵押擔(dān)保。
降了門檻 少了限制 信托產(chǎn)品將不斷出新
湖南信托于2002年12月經(jīng)中國人民銀行核準(zhǔn)重新登記，是目前湖南省唯一保留的信托投資機構(gòu)，公司資產(chǎn)總額超過40億元人民幣，其投資者80%以上為個人，機構(gòu)只占很小一部分。此前，由于受信托規(guī)模不超過200份限制，信托產(chǎn)品門檻一般較高，投資起點至少為5萬元，有些產(chǎn)品的起點甚至達20萬元以上，而目前銀行理財產(chǎn)品的投資起點大多在１萬元左右，高門檻成為中小投資者投資信托產(chǎn)品的“攔路虎”。銀監(jiān)會新近發(fā)布的信托投資公司《暫行辦法》規(guī)定，信托公司滿足一定條件可不受200份合同限制，這意味著單份信托產(chǎn)品的數(shù)額將降低，原先受到高門檻限制的中小投資者將有機會通過信托分享房地產(chǎn)的豐厚利潤。湖南信托今年將會向全省14個地市縱深發(fā)展，不斷推出新產(chǎn)品，從而滿足全省各地、各類投資者的不同需求。
據(jù)了解，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已突破12萬億元大關(guān)，如此巨大的儲蓄余額正在尋求它的投資目標(biāo)。如果通貨膨脹的壓力不能得到有效緩解，加之諸如股市等其他投資渠道的不順暢，房地產(chǎn)投資勢必成為未來居民投資的熱門之選。而房地產(chǎn)信托獨特的制度設(shè)計、避稅、財產(chǎn)隔離以及政策規(guī)避的功能，加上其創(chuàng)新性、靈活性、收益性的特點，對于融資方和投資人都具有很強的吸引力，房地產(chǎn)信托的繼續(xù)走紅將是趨勢。
(xintuo摘自經(jīng)濟參考報)